Essa é, hoje, uma das perguntas mais digitadas por quem vive de aluguel. A resposta honesta começa com um "depende", mas não para por aí. A Reforma Tributária não enterrou a holding patrimonial. Em vários cenários, ela reforçou a vantagem da estrutura empresarial. Vou mostrar os números, a janela de oportunidade que se abre em 2027 e 2028 e os cuidados que separam um bom planejamento de uma dor de cabeça fiscal.

1. O ponto de partida: PF e PJ pagam de formas diferentes

A pessoa física só vira contribuinte de IBS e CBS sobre o aluguel se cruzar dois limites ao mesmo tempo, receita anual acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis. A pessoa jurídica, não. Para empresa, holding ou fundo, o IVA é obrigatório, sem piso de receita e sem contagem de imóveis.

À primeira vista, parece desvantagem para a PJ. Mas a conta total inclui o Imposto de Renda, e é nela que a estrutura empresarial costuma se destacar.

2. A janela de 2027 e 2028

Aqui está o trecho mais interessante para quem tem patrimônio relevante. Nos anos de 2027 e 2028, durante a transição, as projeções dos especialistas apontam para uma diferença expressiva de carga entre as duas estruturas.

A pessoa física enquadrada tende a recolher algo em torno de 29% sobre a locação, somando o IRPF de até 27,5% com a parcela de IBS e CBS, ainda baixa no período, perto de 1,83%.

A pessoa jurídica, no mesmo intervalo, projeta uma carga aproximada de 9,5% a 12,7%, combinando IRPJ, adicional, CSLL e a mesma fatia de IBS e CBS.

Em uma renda de aluguel de R$ 100 mil por mês, a diferença a favor da holding pode passar de R$ 19 mil mensais. Não é um detalhe. É uma decisão patrimonial de peso, e ela tem prazo, porque a transição avança e os patamares mudam ano a ano até 2033.

3. O crédito que torna a PJ mais atraente para o inquilino

Existe um segundo motivo, menos óbvio, que joga a favor da holding. O imóvel alugado por pessoa jurídica gera crédito de IBS e CBS para o inquilino que também seja empresa. Esse crédito é previsível, sai todo mês, e o locatário corporativo valoriza isso.

Já o locador pessoa física gera crédito de forma instável. Em um ano ele é contribuinte, no outro pode não ser, conforme atinja ou não os limites. Para o mercado corporativo, que busca segurança, essa intermitência pesa. O imóvel comercial dentro de uma estrutura empresarial simplesmente compete melhor.

4. O que a PJ deixa de pagar e o que passa a pagar

Vale entender a troca. Hoje, uma holding no lucro presumido paga 3,65% de PIS e COFINS sobre a receita de aluguel, em regime cumulativo, sem direito a crédito. Com a Reforma, esses 3,65% dão lugar ao IBS e à CBS, com alíquota efetiva estimada em torno de 8,4% quando o sistema estiver pleno, mas agora com a lógica de crédito.

Olhando só esse número, parece que a PJ paga mais. Olhando o conjunto, IR mais IVA, e considerando a geração de crédito e o planejamento sucessório, a estrutura empresarial segue competitiva para quem tem volume. A reforma exige recalcular a rentabilidade de cada operação conforme a estrutura, e não confiar no que valia antes.

5. Os cuidados que ninguém deveria pular

Holding não é mágica, e montar uma sem critério cria problemas. Três pontos merecem disciplina:

• Separe patrimônio pessoal do empresarial. Colocar na holding bens de uso exclusivamente pessoal, sem função econômica, abre flanco para questionamento fiscal.

• Cuide da governança. Contrato social bem desenhado, cláusulas de sucessão e regras de distribuição evitam litígio futuro e dão segurança jurídica.

• Fique atento à tributação de dividendos. A entrada da retenção sobre dividendos mensais acima de determinado valor pagos por uma mesma empresa a uma mesma pessoa muda parte da equação. O número final depende de como os lucros são distribuídos.

6. A resposta sincera

Para quem tem um ou dois imóveis, abrir holding raramente compensa. O custo de manter a estrutura supera o ganho, e a pessoa física sequer paga IBS e CBS.

Para quem tem portfólio significativo, aluga a empresas ou pensa em sucessão, a holding volta ao centro da conversa, agora com uma janela de economia clara em 2027 e 2028. O ponto não é "abrir por abrir". É calcular, comparar e decidir com base no seu caso, de preferência com um contador que conheça o setor imobiliário.

Conteúdo educativo. As cargas e alíquotas citadas são projeções baseadas na alíquota de referência ainda em definição e podem variar conforme regulamentação e regime tributário. Não substitui análise individual.