ALUGUÉIS

Tributação, retenção, DAA e obrigações acessórias

1. INTRODUÇÃO

A presente matéria tem por finalidade evidenciar a tributação do imposto sobre a renda em rendimentos de aluguel obtidos pelo contribuinte pessoa física, seja na condição de residente ou não residente fiscal no país, o preenchimento na Declaração de Ajuste Anual (DAA) e o cumprimento das demais obrigações acessórias.

O conteúdo aprofundará o conhecimento acerca das particularidades do tema, à luz da doutrina, Lei n° 10.406/2002 - Código Civil, Decreto n° 9.580/2018 - RIR/2018; Instrução Normativa RFB n° 1.500/2014; Manual do Imposto de Renda Retido na Fonte (Mafon) 2024, além de outros atos normativos pertinentes.

2. CONCEITOS

Na locação de coisas, uma das partes (locador ou senhorio) se obriga a ceder à outra (locatário ou inquilino), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa remuneração, denominada aluguel. (Lei n° 10.406/2002, artigo 565; Flávio Tartuce. Manual de Direito Civil. 2018.)

Nas operações de locação, as partes são denominadas como: locador e locatário.

a) locador: é o proprietário do imóvel que deve entregar ao locatário o objeto da locação, ou seja, é o beneficiário dos rendimentos da locação. (Deocleciano Torrieri Guimarães. Dicionário Técnico Jurídico. 2012.)

b) locatário: é a pessoa física ou jurídica que irá usufruir do objeto locado, sendo o responsável pela remuneração em decorrência da utilização do bem. (Deocleciano Torrieri Guimarães. Dicionário Técnico Jurídico. 2012.)

3. RENDIMENTOS TRIBUTÁVEIS

De acordo com o artigo 43 da Lei n° 5.172/66 - Código Tributário Nacional (CTN), a incidência do imposto sobre a renda tem como fato gerador a aquisição de disponibilidade econômica ou jurídica de: (Código Tributário Nacional Anotado. 2014.)

a) Renda, entendido como rendimentos de capital, de trabalho ou da combinação de ambos; e/ou

b) Proventos de Qualquer Natureza, demais acréscimos patrimoniais não enquadrados no conceito de renda.

As disposições que disciplinam a tributação do Imposto de Renda determinam que todas as disponibilidades econômicas ou jurídicas de receitas e ganhos estarão sujeitas à tributação, sem apresentar um rol exaustivo dessas receitas e ganhos que dariam origem à incidência do imposto. Ademais, a legislação estabelece que a cobrança do IR independe de nacionalidade, gênero, idade, estado civil ou ocupação profissional. (RIR/2018, artigo 2°; CTN, artigo 43, caput e §1°)

São considerados rendimentos tributáveis provenientes da ocupação, do uso e da exploração de bens materiais: (RIR/2018, artigo 41, incisos I a VI)

a) aluguel, locação ou sublocação, direito de uso ou passagem de terrenos;

b) locação ou sublocação de pastos naturais ou artificiais;

c) direito de uso de águas privadas ou de força hidráulica;

d) direito de uso ou exploração de filmes cinematográficos ou de fitas de vídeo;

e) direito de uso ou exploração de demais bens móveis, de qualquer natureza;

f) direito de exploração de conjuntos industriais.

4. CESSÃO GRATUITA

A cessão pode ser a título oneroso ou gratuito. Nessa operação, o cedente transfere ao cessionário créditos ou direitos de que é titular. (Deocleciano Torrieri Guimarães. Dicionário Técnico Jurídico. 2012.)

Por exemplo, o contrato de comodato é um tipo de cessão gratuita, é definido como o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. (Orlando Gomes. Contratos. 2007.)

O valor locativo de imóvel cedido a terceiro será tributado na DAA, devendo ser informado na ficha de “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoas Jurídicas”, não se sujeitando ao carnê-leão. (Perguntas e Respostas IRPF 2024, n° 217; RIR/2018, artigo 41, § 1°; Lei n° 4.506/64, artigo 23, caput, inciso VI)

O valor tributável corresponde a 10% do valor venal do imóvel, podendo adotar o valor constante na guia do IPTU do ano-calendário. Se a cessão não abranger todos os meses do ano, o valor deverá ser ajustado proporcionalmente ao período da cessão. (RIR/2018, artigo 41, § 1°; Perguntas e Respostas IRPF 2024, n° 217)

Tratando-se de cessão gratuita para cônjuge ou parentes de 1° grau (pais e filhos), não haverá a incidência do imposto. (Perguntas e Respostas IRPF 2024, n° 217; RIR/2018, artigo 35, inciso VII, alínea “b”; Lei n° 7.713/88, artigo 6°, inciso III)

5. TRIBUTAÇÃO

A tributação dos rendimentos de aluguéis será realizada de acordo com a condição do locatário, se é pessoa física ou pessoa jurídica.

5.1. Locatário pessoa física

Considerando que o locador seja pessoa física residente no Brasil, os rendimentos de aluguéis recebidos de pessoa física estão sujeitos ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão), de acordo com a tabela progressiva mensal. (Instrução Normativa RFB n° 1.500/2014, artigos 31 e 53, inciso I; RIR/2018, artigo 118; Perguntas e Respostas IRPF 2024, n° 206)

Se o imposto totalizar valor inferior a R$ 10,00, seu recolhimento será vedado, devendo ser somado ao imposto devido no mês seguinte até que a guia ultrapasse o valor mínimo e possa ser recolhida. (Instrução Normativa RFB n° 1.500/2014, artigo 105, §§ 2° e 3°; Lei n° 9.430/96, artigo 68)

5.2. Locatário pessoa jurídica

Nas operações em que o contrato de aluguel se estabelecer entre locador pessoa física e locatário pessoa jurídica, compete à fonte pagadora (pessoa jurídica) a responsabilidade de efetuar a retenção e recolhimento do imposto de renda na fonte. (RIR/2018, artigo 688 e Lei n° 7.713/88, artigo 7°, caput e inciso II)

Havendo mais de um pagamento, realizado em um mesmo mês, pela mesma fonte pagadora, deverá realizar a soma dos rendimentos para fins de retenção. (RIR/2018, artigo 677, § 2°)

Ademais, fica dispensada a retenção de imposto de renda de valor igual ou inferior a R$ 10,00, devendo tais rendimentos serem incluídos na Declaração de Ajuste Anual (DAA). (Instrução Normativa RFB n° 1.500/2014, artigo 61)

A título de apuração, sugere-se a seguinte ferramenta: Imposto de Renda da Pessoa Física.

Em complementação ao assunto, indica-se a leitura da seguinte matéria:

ALUGUEL DE IMÓVEIS
Operações que envolvem retenção do Imposto de Renda

Boletim N° 01/2024

5.3. Tabela progressiva

A tabela progressiva mensal vigente a partir de maio de 2025 é esta a seguir: (Lei n° 11.482/2007, artigo 1°, inciso XII)

Base de Cálculo (R$)	Alíquota (%)	Parcela a Deduzir do IR (R$)
Até 2.428,80	0	0
De 2.428,81 até 2.826,65	7,5	182,16
De 2.826,66 até 3.751,05	15	394,16
De 3.751,06 até 4.664,68	22,5	675,49
Acima de 4.664,68	27,5	908,73

Destaca-se que, com a alteração da Lei n° 9.250/95, foi instituída a tabela de redução do imposto mensal, prevista no artigo. 3ºA da referida lei, conforme demonstrado a seguir:

Rendimentos Tributáveis Sujeitos ao Ajuste Mensal	Redução do Imposto de Renda
Até R$ 5.000,00	Até R$ 312,89 (de modo que o imposto devido seja zero)
De R$ 5.000,01até R$ 7.350,00	R$ 978,62 - (0,133145 x rendimentos tributáveis sujeitos à incidência mensal) (de modo que a redução do imposto seja decrescente linearmente até zerar para rendimentos a partir de R$ 7.350,00)

Dessa forma, a partir de 01.01.2026, as pessoas físicas que auferem até R$ 5.000,00 de rendimentos mensais tributáveis não terão de pagar imposto de renda, pois será concedida uma redução no mesmo montante do tributo apurado, a fim de que o tributo devido seja nulo. (Lei n° 9.250/95, artigo 3°-A)

Sua aplicação alcança todos os rendimentos submetidos à tributação do IR pela tabela progressiva, incluindo os aluguéis.

Não há uma definição expressa na legislação se no cálculo do redutor do imposto será utilizado o rendimento tributável bruto ou o rendimento tributável líquido, já deduzido das despesas previstas no artigo 31 da Instrução Normativa RFB n° 1.500/2014.

Art. 31. No caso de aluguéis de imóveis pagos por pessoa jurídica, não integrarão a base de cálculo para efeito de incidência do imposto sobre a renda:

I - o valor dos impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;

II - o aluguel pago pela locação do imóvel sublocado;

III - as despesas pagas para sua cobrança ou recebimento; e

IV - as despesas de condomínio.

§ 1° Os encargos de que trata o caput somente poderão reduzir o valor do aluguel bruto quando o ônus tenha sido do locador.

Em simulações realizadas no Carnê-leão Web, verificamos que o sistema está considerando para o cálculo do redutor o rendimento líquido, isto é, já deduzido das despesas mencionadas no artigo 31 da normativa citada acima.

Em consonância com o citado artigo 31, conforme orientações previstas no site Receita Federal quanto ao preenchimento do Carnê-leão Web, é indicado que do valor do aluguel recebido podem ser deduzidas, quando o encargo tenha sido exclusivamente do locador, as quantias relativas a:

a) impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;

b) aluguel pago pela locação de bem sublocado;

c) despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento;

d) despesas de condomínio.

Deve-se informar o valor bruto do rendimento de aluguel e no campo \"Valor Exclusão/Dedução\" o total dos valores acima detalhados.

Entretanto, há insegurança jurídica sobre utilizar o rendimento tributável bruto ou o rendimento tributável líquido, já deduzido das despesas previstas no artigo 31 da Instrução Normativa RFB n° 1.500/2014, motivo pelo qual sugere-se consulta ao Fisco.

Os exemplos a seguir foram realizados considerando o rendimento tributável líquido.

5.4. Exemplo 1 de cálculo - Aluguel até R$ 5.000,00 com deduções

Considere os seguintes dados:

Valor do aluguel: R$ 5.000,00

Taxa de administração: R$ 500,00

Despesa com IPTU: R$ 800,00

Despesa de condomínio: R$ 300,00

Dependente: R$ 189,59

Previdência privada: R$ 400,00

Dessa maneira, o cálculo se dará da seguinte forma:

Dados / Tipos de cálculo	Deduções Legais	Desconto Simplificado
Rendimento bruto do aluguel	R$ 5.000,00	R$ 5.000,00
(-) Taxa de administração	(R$ 500,00)	(R$ 500,00)
(-) IPTU	(R$ 800,00)	(R$ 800,00)
(-) Despesas de condomínio	(R$ 300,00)	(R$ 300,00)
(=) Rendimento líquido das despesas do locador	R$ 3.400,00	R$ 3.400,00
(-) Desconto Simplificado (2025)	-	(R$ 607,20)
(-) Deduções legais	(R$ 589,59)	-
= Base de cálculo	R$ 2.810,41	R$ 2.792,80
Alíquota a ser aplicada 2ª faixa da tabela	7,50%	7,50%
(=) Imposto de Renda antes da dedução da parcela a deduzir prevista na tabela mensal	R$ 210,79	R$ 209,46
(-) Parcela a deduzir 2ª faixa da tabela	(R$ 182,16)	(R$ 182,16)
(=) Imposto de Renda antes do redutor	R$ 28,63	R$ 27,30
(-) Redutor previsto na Lei n° 15.270/2025	(R$ 28,63)	(R$ 27,30)
= Imposto de Renda devido sobre o aluguel	R$ 0,00	R$ 0,00

Nesse exemplo, nos dois tipos de cálculo (desconto simplificado ou deduções legais), o valor a pagar de imposto de renda será zero (R$ 0,00).

5.5. Exemplo 2 de cálculo - Aluguel até R$ 5.000,00 sem deduções

Considere o rendimento bruto de aluguel no valor de R$ 5.000,00 sem deduções.

Dessa maneira, o cálculo se dará da seguinte forma:

Dados / Tipos de cálculo	Deduções Legais	Desconto Simplificado
Rendimento bruto do aluguel	R$ 5.000,00	R$ 5.000,00
(=) Rendimento bruto	R$ 5.000,00	R$ 5.000,00
(-) Desconto Simplificado (2025)	-	(R$ 607,20)
(-) Deduções legais	(R$ 0,00)	-
= Base de cálculo	R$ 5.000,00	R$ 4.392,80
Alíquota a ser aplicada 5ª/4ª faixa da tabela	27,50%	22,50%
(=) Imposto de Renda antes da dedução da parcela a deduzir prevista na tabela mensal	R$ 1.375,00	R$ 988,38
(-) Parcela a deduzir 5ª/4ª faixa da tabela	(R$ 908,73)	(R$ 675,49)
(=) Imposto de Renda antes do redutor	R$ 466,27	R$ 312,89
(-) Redutor previsto na Lei n° 15.270/2025	(R$ 312,89)	(R$ 312,89)
= Imposto de Renda devido sobre o aluguel	R$ 153,38	R$ 0,00

Em atenção ao § 3° do artigo 52 da Instrução Normativa RFB n° 1.500/2014, a fonte pagadora utilizará desconto simplificado mensal, correspondente a 25% do valor máximo da faixa com alíquota de 0% da tabela progressiva mensal, caso seja mais benéfico ao contribuinte do que o uso das deduções legais, tais como dependentes e pensão alimentícia. No exemplo acima, o desconto simplificado é o mais benéfico e dessa forma, ele obrigatoriamente deve ser utilizado pela fonte pagadora no cálculo do IRRF.

5.6. Exemplo de cálculo - Aluguel de R$ 5.000,01 até R$ 7.350,00 com deduções

Considere os seguintes dados:

Valor do aluguel: R$ 6.600,00

Taxa de administração: R$ 500,00

Despesa com IPTU: R$ 800,00

Despesa de condomínio: R$ 300,00

Dependente: R$ 189,59

Previdência privada: R$ 400,00

Dessa maneira, o cálculo se dará da seguinte forma:

Dados / Tipos de cálculo	Deduções Legais	Desconto Simplificado
Rendimento bruto do aluguel	R$ 6.600,00	R$ 6.600,00
(-) Taxa de administração	(R$ 500,00)	(R$ 500,00)
(-) IPTU	(R$ 800,00)	(R$ 800,00)
(-) Despesas de condomínio	(R$ 300,00)	(R$ 300,00)
(=) Rendimento bruto	R$ 5.000,00	R$ 5.000,00
(-) Desconto Simplificado (2025)	-	(R$ 607,20)
(-) Deduções legais	(R$ 589,59)	-
= Base de cálculo	R$ 4.410,41	R$ 4.392,80
Alíquota a ser aplicada 4ª faixa da tabela	22,50%	22,50%
(=) Imposto de Renda antes da dedução	R$ 992,34	R$ 988,38
(-) Parcela a deduzir 4ª faixa da tabela	(R$ 675,49)	(R$ 675,49)
(=) Imposto de Renda antes do redutor	R$ 316,85	R$ 312,89
(-) Redutor previsto na Lei n° 15.270/2025	(R$ 312,89)	(R$ 312,89)
= Imposto de Renda devido sobre o aluguel	R$ 3,96	R$ 0,00

5.7. Exemplo de cálculo - Aluguel acima de R$ 7.350,00 com deduções

Considere os seguintes dados:

Valor do aluguel: R$ 8.000,00

Taxa de administração: R$ 500,00

Despesa com IPTU: R$ 800,00

Despesa de condomínio: R$ 300,00

Dependente: R$ 189,59

Previdência privada: R$ 400,00

Dessa maneira, o cálculo se dará da seguinte forma:

Dados / Tipos de cálculo	Deduções Legais	Desconto Simplificado
Rendimento bruto do aluguel	R$ 8.000,00	R$ 8.000,00
(-) Taxa de administração	(R$ 500,00)	(R$ 500,00)
(-) IPTU	(R$ 800,00)	(R$ 800,00)
(-) Despesas de condomínio	(R$ 300,00)	(R$ 300,00)
(=) Rendimento bruto	R$ 6.400,00	R$ 6.400,00
(-) Desconto Simplificado (2025)	-	(R$ 607,20)
(-) Deduções legais	(R$ 589,59)	-
= Base de cálculo	R$ 5.810,41	R$ 5.792,80
Alíquota a ser aplicada 5ª faixa da tabela	27,50%	27,50%
(=) Imposto de Renda antes da dedução	R$ 1.597,87	R$ 1.593,02
(-) Parcela a deduzir 5ª faixa da tabela	(R$ 908,73)	(R$ 908,73)
(=) Imposto de Renda antes do redutor	R$ 689,14	R$ 684,29
(-) Redutor previsto na Lei n° 15.270/2025	R$ (126,49)	R$ (126,49)
= Imposto de Renda devido sobre o aluguel	R$ 562,65	R$ 557,80

5.8. Exemplo de cálculo - Aluguel acima de R$ 7.350,00 sem deduções

Considere o rendimento bruto de aluguel no valor de R$ 8.000,00 sem deduções.

Dados / Tipos de cálculo	Deduções Legais	Desconto Simplificado
Rendimento bruto do aluguel	R$ 8.000,00	R$ 8.000,00
(=) Rendimento bruto	R$ 8.000,00	R$ 8.000,00
(-) Desconto Simplificado (2025)	-	(R$ 607,20)
(-) Deduções legais	(R$ 0,00)	-
= Base de cálculo	R$ 8.000,00	R$ 7.392,80
Alíquota a ser aplicada 5ª faixa da tabela	27,50%	27,50%
(=) Imposto de Renda antes da dedução da parcela a deduzir prevista na tabela mensal	R$ 2.200,00	R$ 2.033,02
(-) Parcela a deduzir 5ª faixa da tabela	(R$ 908,73)	(R$ 908,73)
= Imposto de Renda devido sobre o aluguel	R$ 1.291,27	R$ 1.124,29

5.9. Vencimento e código de receita

a) Rendimentos recebidos de pessoas físicas: a guia para recolhimento do carnê-leão será gerada sob o código DARF 0190. (Instrução Normativa RFB n° 1.500/2014, artigo 107, inciso I)

Após a apuração, o imposto devido deverá ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao da percepção dos rendimentos. (Instrução Normativa RFB n° 1.500/2014, artigo 105, inciso II; RIR/2018, artigos 123 e 915)

b) Rendimentos recebidos de pessoa jurídica: o código de receita para recolhimento do IRRF sobre rendimentos mensais de aluguéis a ser utilizado é o 3208. (Mafon 2024, p. 71)

O recolhimento deve ser realizado até o último dia útil do 2° decêndio do mês subsequente ao mês de ocorrência dos fatos geradores. (Mafon 2024, p. 72; Lei n° 11.196/2005, artigo 70, inciso I, alínea “e”)

6. BASE DE CÁLCULO

Para fins da tributação do imposto de renda, integram a base de cálculo dos rendimentos de aluguel: (RIR/2018, artigo 41, § 2°; Perguntas e Respostas IRPF 2024, n° 206)

a) os juros de mora;

b) a correção monetária;

c) as penalidades por rescisão de contrato de locação;

d) a indenização por rescisão antecipada ou extinção do contrato, bem como quaisquer acréscimos ou compensações decorrentes de atraso no pagamento do aluguel.

Também compõem a base de cálculo do aluguel as benfeitorias realizadas no imóvel pelo inquilino e não reembolsadas pelo proprietário, assim como as luvas pagas ao locador, ainda que haja cessão do direito de exploração. (RIR/2018, artigo 45, inciso III; Instrução Normativa RFB n° 1.500/2014, artigo 32; Perguntas e Respostas IRPF 2024, n° 212 e 215)

A seguir, serão detalhadas as particularidades da formação da base de cálculo para fins da incidência do imposto sobre a renda.

6.1. Despesas que não integram a base de cálculo

Em relação aos rendimentos de aluguéis, não integrarão a base de cálculo para fins de incidência do imposto sobre a renda: (Instrução Normativa RFB n° 1.500/2014, artigo 31, incisos I a IV; RIR/2018, artigo 42; Perguntas e Respostas IRPF 2024, n° 206)

a) o valor dos impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;

b) o aluguel pago pela locação do imóvel sublocado;

c) as despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e

d) as despesas de condomínio.

Podem ser excluídas do valor do aluguel as quantias relativas ao pagamento do IPTU relativo ao imóvel locado, independentemente se a percepção dos rendimentos ocorreu durante todo o ano ou somente em parte dele, ou ainda, que o imposto tenha sido pago à vista ou parcelado, desde que dentro do ano-calendário em que o rendimento de aluguel foi recebido. (Perguntas e Respostas IRPF 2024, n° 434; Instrução Normativa RFB n° 1.500/2014, artigo 31, inciso I)

As despesas somente poderão ser deduzidas do valor do aluguel quando o ônus tiver sido do proprietário do imóvel (locador). (Instrução Normativa RFB n° 1.500/2014, artigo 31, § 1°; Perguntas & Respostas IRPF 2024, n° 206)

6.1.1. Vinculação da despesa na DAA

Na DAA, as despesas que não integram a base de cálculo do imposto de renda deverão ser vinculadas na ficha de “Pagamentos Efetuados”, de acordo com o código mais adequado. (Ajuda DIRPF 2025, p. 140 e 141)

Por exemplo, Isabel pagou a Maria o aluguel no valor de R$ 6.600,00. No entanto, Maria contratou uma imobiliária para intermediar a operação que cobra 10% do valor do aluguel e também possui despesas com IPTU no valor de R$ 700,00.

Nesse caso, Maria informará na ficha de “Rendimentos Recebidos de PF/Exterior” somente o valor de R$ 5.240,00, enquanto os valores pagos da comissão à imobiliária e o IPTU serão informados na ficha de “Pagamentos Efetuados”.

No caso da comissão paga à imobiliária, os valores pagos serão informados no código 71 - Administrador de imóveis: (Perguntas e Respostas IRPF 2024, n° 206; Ajuda DIRPF 2025, p. 142)

Fonte: Receita Federal (2025).

As demais despesas, que não se enquadram em códigos específicos, deverão ser informadas no “99 - Outros”, descrevendo a que se refere. (Ajuda IRPF 2025, p. 141)

Ressalta-se que, no pagamento de aluguéis, o locatário (inquilino) deverá informar o código 70 - Aluguéis de imóveis na ficha de “Pagamentos Efetuados”. (Ajuda IRPF 2025, p. 141)

6.2. Deduções legais

Para efeitos de determinação da base de cálculo sujeita à incidência do imposto na fonte, poderão ser deduzidas do rendimento tributável: (Instrução Normativa RFB n° 1.500/2014, artigo 52, incisos I a VI; Lei n° 9.250/95, artigo 4°)

a) as importâncias pagas a título de pensão alimentícia em face das normas do Direito de Família, quando em cumprimento de decisão judicial ou acordo homologado judicialmente, inclusive a prestação de alimentos provisionais, ou por escritura pública;

b) a quantia de R$ 189,59 por dependente, por mês;

c) as contribuições para a Previdência Social da União, dos estados, do Distrito Federal e dos municípios;

d) as contribuições para as entidades de previdência complementar domiciliadas no Brasil e as contribuições para o Fapi, cujo ônus tenha sido do contribuinte, destinadas a custear benefícios complementares assemelhados aos da Previdência Social no caso de trabalhador com vínculo empregatício ou de administradores;

e) as contribuições para as entidades fechadas de previdência complementar de que trata o § 15 do artigo 40 da CF/88, cujo ônus tenha sido do contribuinte, destinadas a custear benefícios complementares semelhantes aos da Previdência Social.

6.3. Desconto simplificado

De modo alternativo às deduções legais citadas no subtópico 6.2, o contribuinte poderá utilizar o desconto simplificado mensal no valor de R$ 607,20, correspondente a 25% da faixa isenta da tabela progressiva, isto é, 25% de R$ 2.428,80. (Lei n° 9.250/95, artigo 4°, § 2°)

Art. 4°. Na determinação da base de cálculo sujeita à incidência mensal do imposto de renda poderão ser deduzidas:

(...)

§ 2° Alternativamente às deduções de que trata o caput deste artigo, poderá ser utilizado desconto simplificado mensal, correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) do valor máximo da faixa com alíquota zero da tabela progressiva mensal, caso seja mais benéfico ao contribuinte, dispensadas a comprovação da despesa e a indicação de sua espécie. (grifo nosso)

A opção pelas deduções legais ou pelo desconto simplificado será aplicada de acordo com o que é mais benéfico para a pessoa física beneficiária dos rendimentos. (Lei n° 9.250/95, artigo 4°, § 2°)
Para mais informações sobre o tema, sugere-se a leitura da matéria abaixo:

TABELA PROGRESSIVA 2025
Regras e cálculos mensais

Boletim N° 10/2025

7. CONDOMÍNIO

O condomínio ocorre quando duas ou mais pessoas são titulares do direito de propriedade de um determinado bem. (Flávio Tartuce. Manual de Direito Civil. 2018.)

7.1. Condomínio de pessoas

Na hipótese de o imóvel locado pertencer a mais de uma pessoa física, os rendimentos obtidos serão tributados de forma individual, isto é, a parcela do aluguel proporcionalmente ao quinhão da propriedade que cada coproprietário detém, ainda que por disposição contratual apenas um deles venha a receber o valor integral do aluguel. (Instrução Normativa RFB n° 1.500/2014, artigo 4°, inciso I; Perguntas e Respostas IRPF 2024, n° 206)

7.2. Condomínio edilício

O condomínio edilício refere-se a imóveis onde coexistem partes comuns dos condôminos e partes exclusivas. É constituído por testamento, ou ato entre vivos, e é registrado no Cartório de Registro de Imóveis, entretanto, não possui personalidade jurídica. (Código Civil, artigos 1331 e 1.332; De Plácido e Silva. Vocabulário Jurídico. 2016; Decreto-Lei n° 1.381/74, artigo 7°)

Diante disso, as receitas de locação decorrentes de áreas comuns constituem rendimentos dos próprios condôminos, conforme veremos a seguir.

7.2.1. Receita locativa de espaço físico - Áreas comuns

Os valores recebidos por pessoa física pela locação de espaço em imóveis ou condomínios edilícios estão sujeitos ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) quando provenientes de pessoa física ou de fonte situada no exterior, ou à retenção na fonte quando pagos por pessoa jurídica, bem como à tributação na Declaração de Ajuste Anual (DAA). (Perguntas e Respostas IRPF 2024, n° 211; Ato Declaratório Interpretativo SRF n° 2/2007; Solução de Consulta Cosit n° 055/2020)

Destaca-se que, mesmo que os condôminos não tenham recebido os repasses em dinheiro, são considerados beneficiários desse valor, o que se verifica, por exemplo, quando a quantia é incorporada ao fundo ao qual contribuem, quando reduz o valor da taxa condominial cobrada ou, ainda, quando destinada a qualquer outra finalidade. (Perguntas e Respostas IRPF 2024, n° 211)

Serão isentos de IRPF os rendimentos recebidos por condomínios residenciais constituídos nos termos da Lei n° 4.591/64, observado o limite de R$ 24.00,000 (vinte e quatro mil reais) por ano-calendário, condicionado à reversão dos valores para cobertura de despesas de custeio e despesas extraordinárias, que estejam previstas em convenção condominial, e desde que não sejam distribuídos aos condôminos, quando decorrentes: (Lei n° 12.973/2014, artigo 3°; RIR/2018, artigo 35, inciso VII, alínea “k”)

a) de uso ou locação de partes comuns do condomínio;

b) de multas e penalidades aplicadas em decorrência de inobservância das regras previstas na convenção condominial;

c) de alienação de ativos detidos pelo condomínio.

8. USUFRUTO

O usufruto é o direito real de gozo ou fruição da coisa e tem como partes envolvidas: (Flávio Tartuce. Manual de Direito Civil. 2018. )

a) o nu-proprietário: que mantém os atributos de dispor e reaver a coisa;

b) o usufrutuário: que tem os atributos de usar e fruir (gozar) da coisa.

Nestes termos, uma vez registrado no Cartório de Registro de Imóveis, verifica-se que os frutos percebidos, a título de valor locativo de imóvel com direito real de usufruto, serão tributados pelo usufrutuário. (Lei n° 6.015/73, artigo 167, inciso I, item 7; Perguntas e Respostas IRPF 2024, item 209)

Se não for averbada a escritura, os rendimentos de aluguel serão tributados pelo proprietário do bem e o usufrutuário irá considerar como um rendimento de doação, que é isento do imposto de renda. (Perguntas e Respostas IRPF 2024, item 209)

Para melhor compreensão do assunto, indica-se a leitura da seguinte matéria:

USUFRUTO
Considerações gerais

Boletim N° 15/2022

9. CÔNJUGE

No caso de rendimentos produzidos por bens comuns ao casal, em decorrência do regime de casamento, a tributação poderá ser efetuada da seguinte maneira: (Perguntas e Respostas IRPF 2024, n° 220; RIR/2018, artigo 5°, inciso II; Instrução Normativa RFB n° 1.500/2014, artigo 4°, inciso II)

a) proporcionalmente à parte que cada um detiver, ou seja, 50% dos rendimentos para cada cônjuge; ou

b) opcionalmente, pelo total, em nome de um dos cônjuges.

É importante destacar que, na união estável, salvo contrato escrito entre os conviventes, aplica-se às relações patrimoniais, no que couber, o regime da comunhão parcial de bens. (Perguntas e Respostas IRPF 2024, n° 078; Lei n° 10.406/2002, artigo 1.725)

10. ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS

Quando o aluguel for recebido por meio de imobiliárias, por procurador ou por qualquer outra pessoa designada pelo locador, será considerada como data de recebimento aquela em que o locatário efetuou o pagamento, independentemente de quando tenha havido o repasse para o beneficiário. (Instrução Normativa RFB n° 1.500/2014, artigo 31, § 2°)

Além disso, conforme o item 17.1 da Solução de Consulta Cosit n° 055/2020, nos contratos de aluguel firmados com pessoa jurídica, compete à locatária (PJ) o recolhimento do IRRF, independentemente de o aluguel ter sido pago à administradora de imóveis.

11. ALUGUEL PAGO A NÃO RESIDENTE

Sobre os rendimentos de aluguéis de imóveis, nos casos que sejam devidos a residentes no exterior, deverá ser aplicada a retenção do imposto de renda com a alíquota de 15%, sobre o valor que será creditado, pago, entregue, remetido e/ou enviado ao exterior. (RIR/2018, artigo 763)

A exceção a essa alíquota ocorre quando o valor do aluguel é creditado, pago, entregue, remetido e/ou enviado para beneficiário que resida em país que tenha tributação favorecida, neste caso, a alíquota é elevada para 25%. (RIR/2018, artigo 748)

Observa-se também que a depender do caso, poderá haver acordo internacional entre o Brasil e o país de residência do beneficiário, que determine critérios de compensação, redução e/ou não tributação do rendimento. (Perguntas e Respostas IRPF 2024, n° 207)

Compete ao procurador realizar o recolhimento do IRRF em seu próprio CPF, sob o código 9478. O prazo de recolhimento do tributo é na data em que ocorrer o fato gerador, isto é, na data que for realizada a remessa, crédito, pagamento ou envio do aluguel ao exterior. (Mafon 2024, p. 130; Perguntas e Respostas IRPF 2024, n° 207)

De modo adicional, a fim de aprofundar o conhecimento, sugere-se esta matéria:

ALUGUEL PAGO A NÃO RESIDENTE
Conceitos, regras, tributação e declarações

Boletim N° 16/2024

12. OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS E DAA

A obrigatoriedade de escrituração em obrigações acessórias específicas depende da fonte pagadora e da condição da pessoa física que recebe os rendimentos (residente ou não residente). Algumas obrigações acessórias serão detalhadas a seguir.

12.1. DIRF

Para os fatos geradores ocorridos até dezembro de 2024, as pessoas físicas ou jurídicas que pagaram ou creditaram rendimentos sujeitos à incidência do IRRF, mesmo que em apenas um mês do ano-calendário, deverão apresentar a DIRF. (Instrução Normativa RFB n° 1.990/2020, artigo 2°)

Especificamente no caso dos aluguéis, tratando-se de locatário pessoa jurídica, que é responsável por efetuar o recolhimento do IRRF, é obrigatório o envio da DIRF. (Instrução Normativa RFB n° 1.990/2020, artigo 2°, inciso I)

Nos casos em que a pessoa jurídica está obrigada à entrega da DIRF, nos termos dos artigos 2° e 3° da Instrução Normativa RFB n° 1.990/2020, deverá informar os aluguéis pagos de valor superior a R$ 6.000,00, mesmo que não tenham sofrido a retenção do imposto de renda. (Instrução Normativa RFB n° 1.990/2020, artigo 10, inciso III)

Relativamente aos pagamentos efetuados a beneficiário residente no exterior, o procurador estará responsável pelo envio da DIRF. (Instrução Normativa RFB n° 1.990/2020, artigo 2°, inciso II, alínea “c”, item 5)

Na DIRF, deverá ser informado o valor líquido do aluguel, diminuído dos encargos incidentes, desde que o ônus tenha sido do locador e o recolhimento tenha sido efetuado pelo locatário. (Instrução Normativa RFB n° 1.990/2020, artigo 12, § 5°, inciso III)

Por fim, destaca-se que, para os fatos geradores ocorridos a partir de 01.01.2025, haverá a dispensa da apresentação da DIRF. (Instrução Normativa RFB n° 2.043/2021, artigo 3°, § 1°)

12.2. EFD-Reinf

A partir dos fatos geradores ocorridos em 01.09.2023, serão informados na EFD-Reinf os pagamentos ou créditos de rendimentos sujeitos à retenção do IRRF e das Contribuições Sociais Retidas na Fonte (CSRF). (Instrução Normativa RFB n° 2.043/2021, artigo 3°, inciso VIII e artigo 5°, inciso VI)

Nesse sentido, fica obrigada à entrega da EFD-Reinf a pessoa física ou jurídica que:

a) pagou ou creditou rendimentos com retenção do IRRF e/ou da CSRF, ainda que em um único mês do ano-calendário;

b) realizou o pagamento, crédito, entrega, emprego ou remessa à pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no exterior.

Além disso, até que seja publicada uma Instrução Normativa adequando o critério de obrigatoriedade da EFD-Reinf, recomenda-se que sejam informados todos os pagamentos de aluguéis de pessoa jurídica à pessoa física, independentemente de valor. (Perguntas Frequentes a EFD-Reinf, n° 2.13.4 e 2.13.9)

Tratando-se de locatário pessoa jurídica, é obrigatório o envio da EFD-Reinf por parte da fonte pagadora. As informações do pagamento efetuado a beneficiário pessoa física devem ser prestadas no evento R-4010 - Pagamentos/Créditos a Beneficiário Pessoa Física. (Manual de Orientação do Usuário da EFD-Reinf, versão 2.1.2.1, p. 87)

Além disso, consoante o Anexo I (Tabela de natureza de rendimentos x código de receita) do Manual de Orientação do Usuário da EFD-Reinf, para os Rendimentos de Locação ou Sublocação, o código de natureza do rendimento a ser informado na declaração é o 13002.

Já para os rendimentos de aluguel pagos a beneficiário residente no exterior, o procurador deverá realizar o preenchimento da escrituração, visto que ele é responsável por efetuar o recolhimento do IRRF. (Instrução Normativa RFB n° 2.043/2021, artigo 3°, inciso VIII)

O código de natureza do rendimento a ser utilizado em relação ao pagamento de aluguel remetido ao exterior será o 13002. (Manual de Orientação do Usuário da EFD-Reinf, versão 2.1.2.1, p. 144)

Para mais informações sobre o evento R-4010 da EFD-Reinf, sugere-se a leitura da seguinte matéria:

EFD-REINF - EVENTO R-4010
Pagamentos/créditos a beneficiário pessoa física

Boletim N° 16/2023

12.3. DCTFWeb

A Instrução Normativa RFB n° 2.005/2021 (atualmente revogada pela Instrução Normativa RFB n° 2.237/2024) promoveu a substituição gradual da DCTF PGD pela DCTFWeb.

Em relação ao IRRF sobre os rendimentos de trabalho, ocorreu a substituição da DCTF PGD pela DCTFWeb para os fatos geradores ocorridos a partir de 01.05.2023. (Instrução Normativa RFB n° 2.005/2021, artigo 19-B)

Para as demais retenções federais de IRRF e CSRF, tal como o IRRF sobre aluguel, houve a substituição da DCTF PGD pela DCTFWeb para os fatos geradores ocorridos a partir de 01.01.2024. (Instrução Normativa RFB n° 2.005/2021, artigo 19-A, incisos I e II)

Pela transmissão da EFD-Reinf, será gerada automaticamente no portal e-CAC uma DCTFWeb referente às informações efetuadas na primeira. (Manual de Orientação da DCTFWeb, p. 11)

No tocante aos rendimentos pagos ao exterior, recomenda-se o envio pelo procurador, para evitar pendências e omissões na RFB. Por se tratar de um DARF de vencimento diário, este será emitido pelo SicalcWeb, e na DCTFWeb poderá ser realizada a vinculação da guia. (Manual de Orientação da DCTFWeb, p. 69; Instrução Normativa RFB n° 2.237/2024, artigo 3°, inciso XII)

12.4. Declaração de Ajuste Anual (DAA)

Os valores tributados mensalmente no carnê-leão e na fonte configuram antecipação do devido e deverão ser incluídos na Declaração de Ajuste Anual (DAA), vejamos:

a) Quando o contrato de locação for firmado com pessoa física ou estiver recebendo os rendimentos do exterior, informará na ficha de “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”:

Fonte: Receita Federal (2025).

O preenchimento poderá ocorrer de forma manual, quando o rendimento mensal não alcança tabela progressiva, ou mediante importação do carnê-leão preenchido mês a mês dentro do e-CAC. (Ajuda DIRPF 2025, p. 61)

Para visualizar o preenchimento dentro do e-CAC, sugere-se a leitura do tópico 11 da seguinte matéria:

CARNÊ-LEÃO
Considerações gerais

Boletim N° 16/2023

b) Quando o contrato de locação for firmado com pessoa jurídica, procederá com a informação na ficha de “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”:

Neste caso, as informações serão preenchidas manualmente ou mediante importação das informações pré-preenchidas. (Ajuda DIRPF 2025, p. 51)

Fonte: Receita Federal (2025).

No caso de importação de informações pré-preenchidas, a verificação é de responsabilidade do contribuinte, o qual deve realizar as alterações, inclusões e exclusões das informações necessárias, se for o caso. (Instrução Normativa RFB n° 2.255/2025, artigo 6°, § 3°)

13. LOCAÇÕES TEMPORÁRIAS

Nos casos em que a pessoa física decide disponibilizar para locação um quarto ou uma propriedade como um todo, independentemente se será por mês, por dia ou por temporada, fica sujeita à tributação do imposto de renda.

Quando o locatário é pessoa jurídica, compete à fonte pagadora realizar a retenção do imposto de renda na fonte. Nos casos em que o locatário for pessoa física, compete ao beneficiário do rendimento realizar o recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão). (RIR/2018, artigos 118 e 688; Instrução Normativa RFB n° 1.500/2014, artigos 30 e 54)

Dessa maneira, deverá obedecer às mesmas regras expostas no tópico 5 desta matéria.

IRRF SOBRE ALUGUEL DE PESSOA JURIDICA PARA PESSOA FISICA

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